부동산매매업을 영위하기 위해서는 사업자등록을 하고 사업자등록 번호를 부여받게 되면 자동적으로 과세관청의 관리대상이 됩니다.
이에 따라 부동사매매사업자는 부가가치세, 종합소득세 혹은 법인세를 본인의 사업자에 맞게 신고해야 하고, 사업과 관련된 경비를 지출할 때에는 그에 대한 증빙자료를 잘 갖추어 세금신고 시에 제출하여야 합니다.
이러한 번거로움에도 불구하고 사업자등록을 하는 매매사업자가 주목을 받고 있는 것은 몇 가지 장점이 있기 때문인데, 이번 포스팅에서는 부동산매매사업을 등록하고 사업을 진행할 때의 장점을 살펴보면서 개인 비사업자와의 차이에 대해 비교해 보도록 하겠습니다.
사업 관련 모든 비용 필요경비로 인정
사업자등록을 하지 않은 개인이 부동산을 처분하는 경우 양도소득세를 납부해야 하며, 양도소득세 계산시 인정되는 필요경비는 매우 제한적입니다.
도배나 장판 혹은 타일의 교체와 같은 수익적 지출과 주택을 취득하기 위한 대출금에 대한 이자비용은 양도차익을 산정함에 있어 필요경비로 인정받을 수 없고 다음에 해당하는 비용만 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
▶ 양도소득세 산정 시 인정되는 필요경비
| 구분 | 세부 경비 |
| 취득시 필요경비 | 취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용, 인지대, 채권할인료 등 |
| 보유시 필요경비 | 샷시설치, 발코니개조, 보일러 설치 및 교체, 확장공사 비용 등 |
| 양도시 필요경비 | 중개수수료, 광고비, 컨설팅비용 등 |
하지만 부동산매매업은 사업과 관련된 비용은 모두 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 대출금에 대한 이자비용, 복리후생비, 사업과 관련된 차량유지비뿐만 아니라 접대비 등 양도소득세 계산시에 필요경비로 인정받지 못했던 수익적 지출도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 부동산매매 법인 사업자의 경우는 대표자의 인건비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
▶종합소득세 및 법인세 산정 시 인정되는 필요경비
| 구분 | 세부 경비 |
| 취득시 필요경비 | 취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용, 인지대, 채권할인료 등 |
| 보유시 필요경비 | 샷시설치, 발코니개조, 보일러 설치 및 교체, 확장공사 비용 등 |
| 도배, 장판, 타일, 마루, 주방가구, 붙박이장, 이자비용, 차량유지비, 인건비, 임대료, 접대비, 복리후생비, 기부금, 감가상각비 등 | |
| 양도시 필요경비 | 중개수수료, 광고비, 컨설팅비용 등 |
양도차손 이월공제 10년
비사업자 개인
개인 비사업자가 부동산 처분 시 납부하게 되는 양도소득세에서는 양도차손이 발생할 때, 이 양도차손은 근로소득이나 연금 소득, 이자 그리고 배당소득 등의 타소득과 공제되지 않고, 동일 과세기간 중에 생긴 양도차익에 대해서만 공제받을 수 있습니다.
(예) 김씨가 2022년 4월에 보유 주택을 양도하면서 1억원의 양도차손이 발생는데, 만약 김씨가 2022년 10월에 또 다른 주택을 양도해서 2억원의 양도차익이 발생했다면 동일한 연도(01.01~12.31)내에 해당하므로, 4월의 양도차손 1억원과 10월의 양도차익 2억원을 합산하여 1억원의 차익에 대해서만 양도소득세를 납부하면 됩니다.
하지만 김씨가 2022년 10월이 아닌 2023년에 해당 주택을 양도했다면 양도차익이 생긴 연도(2023년)와 양도차손이 생긴 연도(2022년)가 다르기 떄문에 2022년 4월의 양도차손 1억원은 무시되고, 2023년 10월에 발생한 2억원의 양도차익 모두에 대해 양도소득세를 납부해야만 합니다.
▶ 양도차손 공제에 따른 세부담 비교(개인비사업자 / 기본공제무시 / 기본세율적용대상)
| 구분 | 같은 과세기간에 양도한 경우 | 다른 과세기간에 양도한 경우 |
| 양도차익 | 200,000,000 | 200,000,000 |
| 양도차손 | -100,000,000 | 0 |
| 과세표준 | 100,000,000 | 200,000,000 |
| 세율 | 35%-14,900,000 | 38%-24,900,000 |
| 산출세액 | 20,100,000 | 56,600,000 |
부동산매매업
반면, 부동산매매업은 사업소득에 해당하므로 당해 연도에 발생한 양도차손은 근로소득, 연금소득, 기타소득, 이자소득 그리고 배당소득인 타소득에서 먼저 공제받을 수 있습니다.
(예) 근로소득과 부동산매매업을 동시에 운영하는 개인에게, 부동산매매업을 하면서 양도차손이 생겼다면 근로소득과 합산되어 납부했던 근로소득세를 환급받을 수도 있습니다.
만약, 양도차손이 발생한 연도에 다른 소득이 없었다면, 해당 양도차손은 향후 10년간 이월하여 공제받을 수 있습니다.
양도소득세 세율보다 낮은 세율 적용
비사업자 개인
개인 비사업자의 양도소득세 세율은 단기양도인지 여부와 중과대상 주택에 해당하는지 여부에 따라 다르게 적용됩니다. 단기양도의 경우1년이내 양도시 50%, 2년이내 양도시 40%의 세율이 적용되며, 중과대상 주택에 해당할 경우 기본세율(6~42%)에 10% 혹은 20%가 추가되어 중과세율이 적용됩니다.
부동산매매업
부동산매매 개인사업자는 중과대상 주택을 제외하고는 단기양도인지의 여부에 관계없이 기본세율(6~42%)이 적용되고, 부동산매매 법인사업자는 10%~25% 의 기본세율이 적용됩니다. 물론 법인이 주택을 양도할 때에는 법인세외에 추가과세가 있지만, 양도소득세와 비교하면 낮은 세율이 적용되고 있습니다.
▶ 단기 매도투자유형별 적용세율 및 산출세액(기본공제 무시 / 기본세율 적용대상)
| 구분 | 개인비사업자 | 부동산매매사업자(개인) | 부동산매매사업자(법인) |
| 양도차익 | 100,000,000 | 100,000,000 | 100,000,000 |
| 세율 | 50% | 35%-14,900,000 | 10%+추가과세(22%) |
| 산출세액 | 50,000,000 | 20,100,000 | 10,000,000+@ |
1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에서 제외
부동산매매 개인사업자가 보유하고 있는 주택은 부동산매매업을 위한 재고자산에 해당하므로, 본인 소유의 1주택을 양도할 시에 재고자산은 비과세 판정시에 주택수에서 제외됩니다.
따라서 부동산매매 개인사업자가 소유한 1주택은 요건을 충족하였을 경우 비과세 적용을 받을 수 있습니다.