부동산을 취득하고 보유하면서 사업자등록을 하지 않은 개인이나 사업자등록을 한 부동산매매업의 세금차이는 크지 않습니다. 그러나 처분할 경우에 내는 세금은 개인 비사업자의 경우 양도소득세로, 부동산 매매업 개인 사업자의 경우 종합소득세로, 부동산매매업 법인 사업자의 경우는 법인세로 형태로 납부하게되면서 그 세금차이가 많이 나게 됩니다.
세금 차이가 크다는 것은 부동산 투자 시 투자수익률의 차이를 의미하므로 오늘은 양도소득세와 부동산매매의 구분에 대해 포스팅해 보도록 하겠습니다. 여러 건의 부동산을 보유하면서 투자를 하시고자 하시는 분이라면 반드시 숙지하셔야 할 내용들이므로 포스팅을 끝까지 읽으시기를 추천드립니다.
부동산매매업의 정의
부동산매매업
토지나 건물 등을 취득하여 판매하거나 주택을 제외한 건물을 신축하여 판매하는 사업을 의미합니다. 따라서 자신이 보유한 토지에 상가 등을 지어 판매하거나, 토지를 개발하여 주택지나 공업단지, 상가 혹은 묘지 등으로 분할하여 판매할 때에도 부동산매매업의 범위에 포함되어 집니다.
주택신축판매업
반면 주택을 신축하여 판매하는 사업, 즉 ‘주택신축판매업’은 부동산매매업이 아니라 건설업으로 분류되어 집니다. 주택신축판매업은 부동산매매업과는 다르게 서민의 주거안정과 주택시장의 안정화에 기여하는 바를 인정하여 부동산업이 아닌 건설업으로 분류하고 정책적으로 다양한 세제혜택을 부여하고 있습니다.
| 업태 | 종목 | 세부내용 |
| 부동산업 | 부동산매매 | 건물을 신축하여 판매하는 사업 |
| 부동산을 취득하여 판매하는 사업 |
양도(양도소득)와 부동산매매(사업소득)의 차이
양도
사업자 등록을 하지 않은 개인이 부동산을 처분하는 양도는 발생하는 소득을 양도소득세로 납부하게 됩니다.
부동산매매
사업자 등록을 한 개인이나 법인이 부동산을 처분하는 경우이며, 발생하는 소득은 사업소득(개인은 종합소득세, 법인은 법인세로 납부하게 됩니다.
양도와 부동산매매의 차이
양도와 부동산매매는 모두 부동산을 사고 판다는 점에서 동일하지만, 양도로 보느냐 부동산매매로 보느냐에 따라서 부동산 처분 시에 적용되는 세금이 달라지므로 투자수익율에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.
| 양도(양도소득) | 부동산매매(사업소득) |
| 사업자 미등록 / 일시적이고 우발적 매매 | 사업자 등록 / 계속적이고 반복적 매매 |
양도와 부동산매매의 구분
일반적으로 사업자등록을 하지 않고 일시적이면서 우발적으로 부동산을 사고 파는 것을 양도라 하고, 사업자등록을 하고 계속적이면서 반복적으로 부동산을 사고 파는 행위를 부동산매매라고 합니다.
과세관청에서의 판단은, 사업자등록 여부보다는 부동산을 사고 파는 행위를 일시적이면서 우발적으로 했느냐 아니면, 계속적이면서 반복적으로 했느냐에 더 큰 의미를 부여하고 있습니다. 따라서, 개인이 사업자등록을 하지 않더라도, 부동산을 계속적이면서 반복적으로 매매한다면 부동산매매업으로 판단하여 양도소득세가 아니라 종합소득세를 과세하고 있습니다.
마찬가지로 개인이 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 부동산을 매도하더라도 부동산을 일시적이면서 우발적으로 사고 판다고 판단될 경우 종합소득세가 아니라 양도소득세를 과세하고 있습니다.
부동산매매사업자, 법원의 판단
부동산을 사고 파는 행위가 일시적이면서 우발적인지 아니면 계속적이면서 반복적인지의 여부는 투자자에게 매우 중요한 문제가 됩니다. 앞서 말씀드린대로 세금의 차이는 투자수익의 차이가 나기 때문입니다.
소득세법에는 부동산매매업의 범위를 부동산의 매매(신축판매 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 부동산을 매매하거나, 사업상의 목적으로 6개월 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 매도하는 경우로 규정하고 있습니다.
하지만, 부동산매매사업자라고 할지라도 부동산 거래의 특성상 쉽게 사고 팔수 없기 때문에 6개월 안에 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 매도하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 이러한 이유로 과세관청과 부동산매매 사업자간에 부동산 매매에 해당하는지 여부에 대해 다툼이 끊이질 않고 있습니다. 다행히 법원에서는 매매 횟수가 소득세법상에서 규정하고 있는 횟수에 미달하더라도 사업목적 하에 계속성과 반복성이 있다면 매매사업으로서 사업성이 인정된다고 판시하고 있습니다.
중요한 점은, 부동산 매매업으로 인정받으려면 제일 중요한 계속성과 반복성이지만, 이것은 사실판단의 문제이므로, 최소한 부동산매매업으로 사업자등록을 하여야 계속성과 반복성을 주장 할수있다는 점입니다.
부동산매매업과 임대업의 사업장소재지
사업장에 대한 규정
사업자가 사업을 하기 위한 고정된 장소를 말하며, 부가가치세법에서는 부동산매매업의 사업장소재지를 개인의 경우 사업에 관련한 업무를 총괄하는 장소로, 법인의 경우는 법인 등기부상소재지로 규정하고 있습니다.
사업자별 소재지 규정의 차이
그런데 부동산은 물건처럼 쉽게 사고 팔 수가 없으므로, 취득하여 처분하기까지 장기간의 시간이 걸린다는 거래특성이 있으며, 보통 투자자들은 이 기간 동안에 해당 부동산을 임대해 주는 경우가 많습니다.
이러한 경우, 부동산매매업과 부동산임대업의 사업장소재지에 대한 규정이 서로 다르기 때문에 부동산임대업을 운영하기 위해서는 부동산 등기부상소재지를 사업장으로 사업자등록을 별도로 해야 한다는 점입니다.
| 구분 | 개인 | 법인 |
| 부동산매매업 | 업무총괄장소 | 법인등기부상 소재지 |
| 부동산임대업 | 부동산 등기부상소재지 | |
사업자단위과세
임대하고 있는 부동산이 다수인 경우에는 부동산매매업에 대한 사업자등록증은 하나지만, 임대물건지마다 사업자등록증을 따로 해며, 이러한 불편함을 해소하려면 ‘사업자단위과제’제도를 이용하여 하나의 사업자등록증으로 여러 사업장을 함께 관리할 수 있도록 하는 방법도 있습니다.
