- 목차
- 부가가치세 거래징수
- 부가세 납부를 위한 건물분과 토지분의 안분 계산
- 국민주택규모 초과 주택의 임대 시 부가가치세(양도)
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양도소득세를 적용받는 개인 비사업자들은 사업자등록을 하지 않았으므로 부가가치세와 무관합니다. 그러나 부동산 매매사업자의 경우에는 일반적으로 부가가치세 과세대상에 해당하고, 상가나 국민주택규모를 초과하는 주택을 양도할 경우에는 건물분 매각대금에 대하여 부가가치세 과세대상에 해당됩니다.
부동산매매사업자가 해당 부동산을 취득할 때 부가가치세를 환급받지 못했을지라도 양도할 때에는 부가가치세를 납부해야 합니다. 따라서, 경매나 공매를 통하여 부동산을 취득하거나, 개인 비사업자에게 부동산을 취득함으로써 부가가치세를 환급받지 못했다 할지라도 양도 시에는 반드시 부가가치세를 납부해야 한다는 의미입니다.
부가가치세 거래징수
사업자간 부가가치세 과세대상 부동산을 매매할 경우, 매도인이 부가가치세를 거래징수하고 거래징수한 부가가치세를 환급받으면 되므로 큰 문제가 없지만, 사업자와 비사업간에 부가가치세 과세대상 부동산을 거래할 경우 거래징수할 수 없기 때문에 문제가 생길 수 있습니다.
1) 매도자(사업자) —> 매수자(사업자)에게 양도한 경우
부가가치세는 공급자(매도자)가 공급 받는자(매수자)로 부터 부가가치세를 징수하여 과세관청에 납부하는 시스템입니다. 이를 가리켜 ‘부가가치세 거래징수’라고 말합니다. 거래시 매도자는 매수자로부터 부가가치세를 거래징수한 후, 납부하고 매수자에게는 세금계산서를 발행해 주면 됩니다.
그 후 매수자는 매도자에게 받은 세금계산서를 근거로 하여, 과세관청에 부가가치세 환급신청을 하면 거래징수를 통해 지급한 부가가치세를 그대로 돌려받을 수 있습니다.
결국, 매도자는 매수자에게 받은 부가가치세를 납부하고, 매수자는 매도자에게 지급한 부가가치세를 그대로 환급받기 때문에 누구도 손해를 보지 않고 단지 거래징수라는 절차만 이행되었을 뿐 입니다.
다만, 매도자의 모든 권리와 의무를 매수자에게 그대로 승계하는 ‘사업의 포괄 양도, 양수’를 하게는 경우, 부가가치세 대상으로 보지 않아 거래징수를 할 필요가 없습니다.
2) 매도자(사업자 )—> 매수자(비사업자)에게 양도한 경우
매수자가 사업자가 아닌 경우에는 매도자로부터 세금계산서를 발급받더라도 부가가치세를 환급받을 수 없습니다. 따라서, 개인 비사업자가 매수자라면 굳이 부가가치세를 더 주면서 해당 부동산을 매수할 필요가 없게 됩니다.
따라서, 매도자는 매수자로부터 건물분에 해당하는 부가가치세 거래징수하는 것을 포기하게되고 매매금액에서 부가가치세 만큼을 안분하여 납부하게 되며, 매도자의 입장에서는 납부한 부가가치세 만큼의 투자(양도)수익이 줄어들게 됩니다.
부가세 납부를 위한 건물분과 토지분의 안분 계산
부동산매매업자가 상가나 국민주택규모를 초과하는 주택을 처분할 경우, 건물분에 해당하는 부가가치세를 납부하고 토지분에 해당하는 부가가치세는 납부하지 않아도 됩니다.
이 때, 건물분에 해당하는 양도금액과 토지분에 해당하는 양도금액을 안분하여 매매계약서에 기재한 경우라면 건물분으로 안분한 거래금액을 공급가액으로 부가가치세를 산정하면 됩니다.
그러나 만약, 건물분에 대한 양도금액을 거래계약서에 기재하지 않았다면 감정가액과 기준시가 순으로 안분하여 건물분과 토지분에 대한 거래금액을 산정하게 됩니다.
이 때, 건물분에 대한 양도금액을 의도적으로 너무 적게 기재함으로써 부가가치세를 줄이는 것을 방지하고자 현행 부가가치세법에서는 실지거래금액으로 나눈 건물분과 토지분의 가액이 감정가액과 기준시가로 안분한 금액에 비해 30%이상 차이가 나는 경우에는 실지거래 금액을 인정하지 않고 있습니다.
국민주택규모 초과 주택의 임대 시 부가가치세(양도)
부동산매매사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 매수하여 부가가치세가 면세되는 주택임대사업에 이용하였다면 처분 시에 동일하게 부가가치세를 납부해야하는지 의문이 생기실 수 있습니다.
1) 어떤 주된 사업(매매업 VS 임대업)에 부수하는 재화인지의 여부
부가가치세법에서는 주된 사업과 관련하여 우연히 혹은 일시적으로 공급되는 재화나 용역의 과세 혹은 면세 여부는 주된 사업이 과세대상인지 면세대상인의 규정을 따르도록 하고 있습니다.
따라서, 부동산매매사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 양도할 경우 원칙적으로 건물분에 대하여 부가가치세가 과세되나, 면세사업인 주거용 임대를 하였을 경우에는 주된 사업에 부수되어 일시적이며 우발적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세가 면세되게 됩니다.
2) 일시적으로 주택을 임대한 후 양도한 경우
부가가치세법에서는 일시적으로 공급되는 재화에 한해 주된 사업의 과세나 면세 여부를 따르도록 하고 있으므로, 일시적으로 주택임대에 사용한 주택은 주된 사업을 면세로 불 수 없어 부가가치세가 과세됩니다.
그렇다면 얼마의 기간을 주거용으로 임대하여야 주된 사업을 면세사업으로 인정해 줄지가 궁금하실 수 있습니다. 이에 대한 과세관청의 명확한 해석은 없으나 단지 주택의 보유목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토하고 판단하도록 하고 있습니다.
일반적으로 주택의 임대차기간이 2년이므로 최소 2년은 임대 후 양도한다면 면제받을 수 있을 것이라는 해석도 있으며, 해당 주택을 지방자치단쳬와 세무서에 단기임대주택(의무임대기간 4년)으로 등록한 후 의무임대기간 종료 후에 양도한다면 면세될 가능성이 높다는 의견도 있습니다.