부동산매매 개인사업자의 매매 차익 예정신고
매매차익 예정신고란?
부동산매매업을 등록한 개인사업자는 토지 혹은 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일에서 부터 2개월까지 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 하며, 이것을 ‘매매차익 예정신고’라고 합니다.
이러한 매매차익 예정신고는 매매차익이 없거나 차손이 발생하였을지라도 이행해야 하며, 매매차익 예정신고를 하지 않은 경우에는 신고불성실간산세 및 납부불성실가산세가 부과됩니다. 매매차익 예정신고는 소득세법에서 규정하고 있는 제도이므로 사업자 유형이 면세사업자이든 과세사업자이든 관계없이 부동산매매 개인사업자라면 모두 이행하여야 합니다.
매매차익 예정신고 대상
매매차익 예정신고 대상은 소득세법 제69조 제1항에서 ‘토지 혹은 건물’로 한정하고 있으므로 분양권이나 조합원 입주권은 매매차익 예정신고 대상이 아닙니다. 또한, 양도소득세 중과대상인 다주택자의 조정대상지역 내의 주택이나 비사업용 토지에 한정하여 매매차익 예정신고를 하는 것이 아니라, 부동산매매 개인사업자가 양도한 전국의 모든 토지 및 건물에 대해 매매 차익 예정신고를 해야 합니다.
매매차익 예정신고 방법
매매차익 예정 신고 시의 납부새액은 양도소득세 계산구조를 준용하여 계산하는데 부동산매매 개인사업자는 종합소득세 계산구조를 준용하여 계산해야 함에도 불구하고 양도소득세 계산구조를 준용하여 납부세액을 계산하도록 규정하는 이유는 양도소득세 계산구조가 매매 건별 및 시점별로 양도차익을 계산하기가 수월하기 때문입니다.
어차피 종합소득세 신고 시 1년의 필요경비를 반영하여 다시 세금을 정산해야 하므로 예정신고 시에는 보다 간편한 방법인 양도소득세 계산구조를 준용하여 신고하도록 하고 있습니다.
따라서 납부세액의 계산은
✓ 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비)에서
✓ 장기보유 특별공제를 차감하고
✓ 여기에 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다.
납부세액을 계산함에 있어 양도소득세와 다른 점은
✓ 단기 양도자산에 대한 세율을 적용하지 않고 항상 기본 세율을 적용한다는 것과
✓ 양도소득세 기본공제(250만원)을 적용하지 않는다는 것입니다.
부동산매매 개인사업자의 확정신고
종합소득세 확정신고
매매차익 예정신고를 한 부동산매매 개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세 계산방식에 따라 확정신고를 해야 합니다. 이 때 매매차익 예정신고 시 납부한 세액은 기납부세액으로 차감됩니다.
결국 부동산매매 개인사업자는 토지 및 건물을 양도할 경우 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 양도소득세 계산구조를 준용하여 예정신고를 하고, 다음 연도 5월말까지 종합소득세 계산 구조를 준용하여 확정신고를 하여 세금을 정산합니다.
예정 신고 시에는 양도소득세 계산방식을 준용하기 떄문에 수익적 지출과 대출금에 대한 이자비용, 기타비용 등이 필요경비로 반영되지 않았습니다.
하지만 확정신고 시에는 종합소득세 계산방식을 준용하여 세금을 정산하므로 사업과 관련된 모든 비용이 필요경비로 반영되고, 따라서, 부동산매매 개인사업자 대부분은 확정신고 후 납부했던 세금의 일부를 환급받게 됩니다.
주의해야 할 점은
✓ 부동산매매 개인사업자가 매매차익 예정신고를 이행하고, 같은 해에 예정신고 한 부동산이 1개밖에 없다 할지라도 반드시 확정신고를 이행해야 합니다. 만약, 확정신고 하지 않은 경우에는 예정신고한 매매차익도 무신고한 소득금액으로 보아 신고불성실가산세가 적용됩니다.
다만, 2018년 신고분부터 부동산매매 개인사업자가 예정신고를 이행하지 않은 채 확정신고를 한 경우에는 예정신고 분에 대한 신고불성실가산세 50%를 감면받을 수 있습니다.
| 구분 | 매매차익 예정신고 | 종합소득세 확정신고 |
| 준용 | 양도소득세 준용 | 종합소득세 준용 |
| 계산구조 | 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 = 매매차익 * 세율 = 산출세액 | 수입금액 – 필요경비 = 사업소득금액 + 다른 소득금액 – 이월결손금 = 소득금액 – 소득공제 = 과세표준 * 세율 = 산출세액 – 기납부세액 = 납부세액 |
| 필요경비 | 자본적 지출, 양도비용 | 취득가액, 자본적 지출, 양도비용 수익적 지출, 사업관련 모든 경비 (대출이자, 재산세, 기타 경비 등) 대표자 인건비 제외 |
| 적용 세율 | 기본세율 (중과대상 주택은 중과세율 적용) | 기본 세율 |
| 비교 과세 | 특정 부동산 양도시 비교과세 (조정대상 지역 내 분양권/미등기양도자산/ 비사업용 토지/ 다주택자의 조정대상지역 내 주택) |