부동산 투자와 부가가치세

VAT(Value Added Tax)로 표기되는 부가가치세는 제품이나 서비스가 생산되고 유통되는 모든 단계에서 기업이 만들어내는 부가가치에 대해 메기는 세금입니다. 따라서 모든 제품과 서비스는 부가가치세가 과세됩니다.

그렇다면 부동산을 매매할 경우에는 제품과 서비스로 보아 부가가치세를 과세할까요? 오늘은 부동산 매매 시 부가가치세 과세대상 부동산에 대해 알아보고, 과세대상 부동산 거래시의 주의점에 대해 포스팅해 보도록 하겠습니다.

부가가치세 대상 부동산

부동산에도 부가가치세가 붙지만, 토지와 국민주택규모 범위내의 주택은 부가기치세가 면세됩니다. 주택은 서민들의 주거안정에 도움을 주기 위해서, 그리고 토지는 부가가치의 원천이긴 하지만 그 자체로 부가가치를 창출하는 것은 아니기 때문입니다.

부가가치세 과세 대상이 되는 부동산

✓ 국민주택규모(전용면적 85m2, 27.5평 이하인 주택) 초과하는 중대형 주택,

✓ 오피스텔,

✓ 상가 및 사무실 등 사업용으로 사용되는 부동산,

✓ 그 가운데에서도 사업자가 매매하는 부동산이 부가가치세의 대상이 됩니다.

상가주택의 부가가치세 계산

상가주택처럼 한 건물에 주거용 공간과 사업용 공간이 같이 있는 경우는 부가가치세를 어떻게 매길 수 있을까요? 예를 들어, 4층 짜리 건물에 1층에서 3층까지는 상가와 사무실로 이용중이고

4층은 주택으로 사용하는 경우, 총 공급가액을 6억원으로 가정시, 건물을 매수할 때 드는 총 금액은 6억원이 아니라 6억4,000만원입니다.

	공급가액	부가가치세	합계
주택(국민주택규모)	1억원	없음	1억원
오피스텔	1억원	1,000만원	1억1,000만원
사무실	1억원	1,000만원	1억1,000만원
상가	2억원	2,000만원	2억2,000만원
토지	1억원	없음	1억원
건물총액	6억원	4,000만원	6억4,000만원

부가가치세 납부, 과세 대상

개인끼리의 거래에서 부가가치세는 발행하지 않으나, 사업자와의 거래에서 부가가치세가 발생합니다. 매도자가 사업자이고 매수자가 개인이라면, 부가가치세는 개인이 부담하게되며, 매도인과 매수인이 모두 사업자라면 부가가치세는 매수인이 부담하되 추후 매입세액공제를 통해 환급받으실 수 있습니다.

오피스텔을 분양받을 경우, 수분양자들이 분양대금 납부일로부터 20일이내에 사업자등록을 하게 되면 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

부가가치세 납부 대상

매도자	매수자	부가가치세 발행 여부
개인	개인	발생하지 않음
개인	사업자	발생하지 않음
사업자	개인	발생-매수자(개인)이 부담하고, 매도자(사업자)가 대신 납부함 ※ 단, 20일이내에 개인이 사업자등록을 신청한 경우 환급가능
사업자	사업자	발생-매수자(사업자)가 부담하고, 매도자(사업자)가 대신 납부하며, 추후 매수자가 환급받을 수 있음

부가가치세 과세 대상

계약시 주의사항

상가나 오피스텔 등을 매수하시면서 부가가치세를 내지 않은 경우는 이미 매각대금에 부가가치세가 포함되어있는 것을 의미하며, 매도인이 부가가치세를 부담하게 됩니다. 상가나 오피스텔 매매 계약시 VAT에 대해서 어떤 조건이 있는지, 만약 VAT별도라는 언급이 있다면, 매수인은 매매대금외에 건물분에 대한 부가세를 추가로 준비하셔야 합니다.

그러나, VAT별도라는 언급이 없다면 굳이 문제삼으실 필요는 없습니다. 실제 거래가액이 줄어드는 효과가 있을 뿐만 아니라 만약 20일내에 사업자등록을 하시면 매입세액 공제를 통해 환급받으시면서, 실제로 매수대금 10%를 환급을 통해 저렴하게 구매하게되는 효과가 있기 때문입니다.

개인이 부가가치세 환급 받는 방법

만약 개인이 오피스텔을 분양받았다면 분양대금 중 건물 부분에는 부가가치세 10%가 포함되어 있고, 사업자가 아닌 개인의 경우는 매입세액공제를 받을 수 없습니다. 개인은 부동산의 최종소비자이기 때문에 부가가치세를 내야 할 당사자이기 때문입니다.

그러나, 부가가치세법 제39조 1항 8호에는 공급시기가 속하는 과세기간 종료 후 20일 이내에 사업자등록을 신청한 경우 부가가치세를 환급받을 수 있도록 규정하고 있습니다.

예를 들어, 잔금을 2024년 2월 1일에 치렀다면 부가가치세 과세기간은 2024년 1월 1일부터 6월 30일까지이므로, 이 기간이 종료된 후 20일이내인 2024년 7월 20일까지 사업자등록을 하게되면 부가가치세 환급을 신청하실 수 있습니다.

분양시에는 계약금 10% 납부 후, 중도금 70%를 4번에 나누어 내고, 마지막으로 잔금 20%를 내게 되는데, 계약금과 중도금에 대한 부가가치세를 모두 환급받으시려면 반드시 계약금을 치른 후 20일이내에 사업자등록을 하는 것을 추천드립니다.

그러나 부가가치세를 환급해 주는 대신 10년간 사업용 임대사업을 유지하여야 하며, 그렇지 못하고 본인이 거주하거나 주택용으로 임대하거나 혹은 10년을 채우지 못할 경우 환급받은 부가가치세를 1과세기간(6개월)마다 5%씩, 1년에 10%씩 반환하여야 합니다. 만약, 오피스텔을 3년간 업무용으로 임대하다가 주거용으로 임대하게 되면 총10년의 의무기간 중 3년을 뺀 7년에 대하여 환불액의 70%를 반환해야 합니다.

함께 보면 도움 되는 글

부동산매매사업의 장점

종합소득세 계산과 납부 바로가기

재산세 납부 쉽게 하는 방법 알아보기