영위하던 사업을 매각하는 방법 중 사업을 포괄양수도하게 되면 양도자는 건물분에 해당하는 부가가치세액만큼 양도가액을 낮출 수 있어 거래를 성사시킬 가능성을 높일 수 있고, 양수인은 거래시 부가가치세액만큼의 자금부담을 줄일 수 있어 포괄양수도계약은 널리 이용되고 있습니다.
포괄양수도 계약의 개요
상가 등의 수익형 부동산을 거래함에 있어서는 양도세의 계산과 함께 부가가치세의 처리가 매우 중요합니다. 매도자가 매수자에게 상가 등의 부가가치세 과세대상 부동산을 양도하게 되면 매도자는 토지분을 제외하고 건물분 양도가액의 10%를 부가가치세로 거래징수하여 납부하여야 합니다.
매수자는 20일 이내에 일반사업자로 사업자등록을 하고 매도자에게 받은 세금계산서를 세무서에 제출하여 부가가치세 환급받는 것이 일반적인 부가가치세 납입 과 환급의 절차입니다.
하지만 매도자에게는 매수자로 부터 건물분 10%를 더 받아야 하는 거래의 어려움이 따르고, 매수자에게는 부가가치세 만큼의 자금을 더 지불한 후 환급을 기다려야 하는 불편이 있으며, 세무서 역시도 국고수입은 없으면서 업무만 가중되는 어려움이 있습니다.
물론 부가가치세 등 세금의 질서를 바로 세운다는 의미는 충분히 있을 수 있습니다. 이러한 이유로 ‘사업의 포괄양수도‘라는 규정을 통하여 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 과세하지 않고, 세금계산서도 발급할 필요가 없도록 부가가치세법은 정하고 있습니다.
포괄양수도계약의 정의
사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 시설과 그 사업에 대한 일체의 인적 / 물적 권리와 의무 등을 포괄적으로 승계 및 양도하는 것으로, 사업의 동일성은 유지되며 경영 주체만 바뀌는 것을 말합니다.
사업의 포괄양수도는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않으며, 또한 포괄양수도계약은 계약서의 작성이 필요하나 실질적인 포괄양수도계약임이 확인가능하다면 매매계약서 상의 특약 기재로도 유효합니다.
포괄양수도계약의 조건
포괄양수도 계약이 매수인과 매도인에게 편리함과 자금융통의 여유를 주는 것은 사실이지만, 양 당사자가 원한다고 모든 계약을 포괄양수도계약으로 체결할 수는 없어, 포괄양수도 계약을 하기위한 조건에 대해 알아보겠습니다.
양도인 및 양수인의 사업자 유형이 동일해야 합니다.
즉 일반과세자는 일반과세자에게, 간이과세자는 간이과세자에게 포괄양수도가 가능합니다.
포괄양수도 시 업종이 동일해야 합니다.
단, 포괄양수도 이후 양수인이 업종을 추가하거나 변경하는 것은 가능합니다.
사업 전체를 양도 및 양수해야 합니다.
사업의 일부분만을 거래하는 경우에는 원칙적으로 포괄양수도에 해당되지 않습니다.
포괄양수도 계약의 가능·불가능 여부
포괄양수도가 가능한 경우
✓ 사업과 관련 없는 권리와 의무, 예를 들어 사업의 일반적인 거래 외에서 발생한 미수채권이나 미지급채무를 제외하고 사업을 양도하는 경우
✓ 2개 이상의 사업장이 있을 때, 그 중 1개의 사업장에 대한 모든 권리와 의무를 포괄 승계하는 경우
✓ 2개 이상의 상가 등 수익형 부동산을 하나의 사업자등록번호로 임대하던 중 그 중 1개만 포괄 양도하는 경우
포괄양수도가 불가능한 경우
✓ 사업과 직접 관련이 있음에도 불구하고 해당 토지와 건물을 제외하고 양도하고자는 경우
✓ 양도인이 임차인을 내보내는 것을 조건으로 포괄 양도하고자 하는 경우
✓ 부동산임대업자가 해당 부동산의 임차인에게 포괄 양도하고자 하는 경우
포괄양수도계약에 해당하는지에 대해서는 반드시 세무서나 세무 전문가에게 먼저 문의를 하여 확인을 하시는 것이 추후의 분쟁을 막는 방법입니다. 포괄양수도계약이 마무리된 후 과세관청으로부터 사업의 포괄양수도에 해당되지 않는 다고 판단받고 부가세가 과세된다면 계약의 파기, 부가가치세 납부자 결정 혹은 손해배상 등 여러가지 큰 문제가 발생할 소지가 있습니다.
포괄양수도계약의 절차
매도자
매도자는 양도일이 속하는 달의 말일에서 25일 이내에 부가가치세 신고 및 납부, 그리고 폐업신고를 하여야 하며 폐업신고 시에는 사업자등록증 원본과 포괄양수도계약서 혹은 포괄양수도에 관한 특약이 기재된 매매계약서를 첨부하여야 합니다.
매수자
매수자는 사업양수일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록 신청을 하여야 합니다.