양도소득세는 납세자가 자진납부하는 세금으로, 납세자가 양도 시에 세금을 줄이기 위해서는 필요경비로 인정되는 자본적 지출을 포함하여 공제금액을 최대한 늘려야 하며, 적격증빙 서류도 준비해 두어야 합니다.
그러나 어떤 것이 필요경비로 인정되는지 아닌지 헷갈릴 수 있어, 필요경비에 해당하는 자본적 지출과 수익적 지출에 대해 포스팅하면서, 특히 많이 헷갈려하시는 부분을 다시 짚어보도록 하겠습니다.
자본적 지출
▶ 개념 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등을 의미합니다.
▶ 사례 : 아파트 베란다 샷시비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방 확장 등의 내부시설 개량공사비, 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방법창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금, 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등
수익적 지출
▶ 개념 : 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용을 의미합니다.
▶ 사례 : 벽지나 장판 교체 비용, 씽크대, 주방가구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체 비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기 공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장 복구 및 도장, 유리의 삽입, 화장실 공사비, 마루 공사비 등
⭕ 양도소득세 필요경비 인정 항목(개인의 경우)
| 인정되는 항목 | ||
| 인정되는 것 | 취득시 | 취득세, 법무사 비용, 국민주택채권 매각차손, 취득 중개수수료, 취득시 쟁송 비용, 변호사 비용, 경락대금에 포함되지 않은 대항력있는 전세보증금, 컨설팅비용, 매수자 부담 양도 소득세 |
| 양도시 | 양도 중개수수료, 세무사 양도 소득세 신고 수수료 | |
| 수리시 | 발코니 확장, 샤시 공사, 바닥 공사, 난방시설 및 보일러 교체, 홈오토 설치, 자바라 방범창 설치, 방 확장공사, 시스템 에어컨 설치 | |
| 인정되지 않는 것 | 대출금 이자, 경매 시 세입자 명도 비용, 수익적 지출 공사비(옥상 방수공사, 하수도관 교체, 오수 정화조 설비교체, 보일러 수리, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사, 버티컬 및 커튼, 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등) | |
적격증빙과 금융거래증빙
양도소득세를 신고하기 위하여 필요경비 인정항목에 대한 적격증빙으로 인정되는 것은 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증이며, 2018년 4월 부터는 이러한 적격증빙을 갖추었거나 금융거래증빙 중 하나만 갖추어도 필요경비로 인정하고 있습니다.
▶금융거래 증빙 시 필요경비로 인정받기 위해서는
1) 자본적 지출 공사를 한 인테리어 업체의 사업자등록 번호와 상호 및 대표자 인적사항
2) 자본적 지출 공사내역이 담긴 견적서나 간이영수증 등을 갖추어야 합니다.
혼돈하기 쉬운 필요경비 항목들
법정한도를 초과한 중개보수
부동산중개보수는 법적으로 그 요율이 정해져 있지만, 때로는 중개사의 노고에 대하여 감사의 의미로 법정 수수료보다 더 많은 금액을 지불하는 경우도 생깁니다. 이러한 경우 양도소득세 계산시 필요경비의 공제는 ‘실질과세의 원칙’에 따라 실제로 지급했다는 증거, 즉 영수증이나 입금내역이 있으면 초과 중개보수도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
경매 컨설팅 비용
컨설팅을 통해 부동산을 낙찰받은 경우, 컨설팅비용은 자산을 취득하기 위해 지출한 부대비용에 해당한다는 판례(조심2012서 1753,2012.10.16)대로 필요경비로 인정을 받고 있습니다.
이때 컨설팅 수수료의 지출을 증명하는 금융기록이나 컨설팅 업체와 맺은 부동산 경매 대행 혹은 컨성팅 계약서, 컨설팅 업체에서 날인한 영수증과 확인서 및 인감증명서 등이 필요합니다.
전 소유자의 체납관리비를 대납한 경우
관리비는 실제 거주한 사람이 내는 것을 원칙으로 하지만, 경매투자시 전소유자와 연락이 닿지않거나 내지않아 낙찰자가 대납하는 경우가 생길 수 있으며, 체납관리비 중 공용부분은 낙찰자가 승계해야 할 법적 의무가 있습니다.
게다가 관리비를 안 낼 경우 단전이 되거나 단수 될 수 있어 이처럼 부득이하게 관리비를 대납하는 경우 이를 필요경비로 인정해 주고 있습니다.
다만, 아래의 두 가지 조건을 충족해야 하여야 합니다.
1) 전 소유자로 부터 돌려받을 가능성이 없다는 것을 증명하기 위해 법원으로부터 지급명령을 신청 한후 확정판경를 받아야 합니다.
2) 단전이나 단수를 피하기 위해 어쩔 수 없이 냈다는 것을 증명하기 위해서 관리사무소로부터 단전이나 단수에 대한 공문을 받아두어야 합니다.
유치권 해결을 위한 비용
원칙적으로 유치권을 인정하는 법원의 판결이 있어야 유치권 해결을 위한 비용을 필요경비로 인정받지만, 유치권자로부터 세금계산서를 받고 합의금을 지불했다는 증거자료(유치권 권리신고서, 유치권 포기각서, 인감증명서 등)를 제출 시 필요경비로 인정받고 있습니다.
만약, 세금계산서 받기가 어려운 경우는 세무사와 상의가 필요합니다.
대항력있는 선순위임차인의 보증금
부동산의 취득가액이란 ‘실지거래가액’을 의미하며, 경매의 경우는 낙찰가를 의미하지만, 낙찰자가 대항력있는 선선위 임차인의 보증금을 지급해야 할 의무가 있다면 이 금액을 실지거래가액에 포함되어 필요경비로 인정받을 수 있습니다.