최근 경기침체와 금리의 급상승 여러가지 문제로 인하여, 부동산 가격이 급락하고 매매 건수조차 줄어들고 있습니다. 이런 부동산가격 하락기에는 전세를 든 세입자들이 보증금을 다 돌려받지 못하는 안타까운 사례도 생기곤 합니다. 전세계약시 전세권을 설정하여, 만약 보증금들 다 돌려받지 못했을 경우에는 소송을 거치지 않고 전세권자가 경매신청을 할 수 있도록 전세권이란 제도를 이용하게 될 수도 있으므로, 오늘은 경매와 전세권 설정에 대해 알아보도록 하겠습니다.
전세권이 등기되어있는 부동산에 입찰하고자 하는 분들에게도 전세권 인수여부에 대한 좋은 자료가 될 수 있을 것입니다.
전세권이란?
민법 제303조에서는 전세권을, 타인의 부동산에 대하여 전세금을 지급한 후 점유하면서 해당 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익할 수 있는 권리이며, 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 혹은 기타 채권자에 비해 전세금을 우선변제받을 수 있는 용익 물권이라고 정의하고 있습니다.
전세권은 반드시 전세금 지급 후 등기를 해야 하며, 전세금을 지급하지 않는다는 특약을 하게되면 전세권은 성립하지 않으며, 등기하지 않으면 그 효력이 발생하지 않습니다.
단, 용익 물권으로서의 전세권은 일반적으로 임대차 계약시에 말는 ‘전세’와는 다른 개념입니다. 전세는 임대차 계약시 월세를 지급하지 않는 임대를 뜻하며, 전세권과 구별하기 위해 ‘채권적 전세’ 라고도 부릅니다.
즉, 임차인이 전세보증금을 임대인에게 지급하면서 전세권설정 계약서를 작성하고 그 계약서에 따라 전세권설정등기를 하면 전세권이 됩니다. 반면, 임대차계약서만 작성하고 등기를 하지 않을 시에는 임대차 계약이 되는 것입니다.
임대차는 월세의 지급 여부에 따라 전세와 월세로 나뉘지만, 월세를 지급하기로 했더라도 보증금을 담보하기 위해 전세권설정등기를 했다면 이는 전세권이 됩니다.
✅ 용익물권 VS 담보물권 : 용익물권은 사용이나 수익을 목적으로 사용가치를 지배하는 권리이며, 교환가치의 지배를 목적으로 하는 담보물권과 차이를 보인다.
| 구분 | 전세권 | 임대차 | |
| 전세 | 월세 | ||
| 등기 여부 | 등기 | 미등기 | 미등기 |
| 월세 지급 여부 | 무관 | 미지급 | 지급 |
전세권의 효력
전세권자는 전세권이 유지되는 기간 동안 해당 부동산을 점유하면서 사용하고 수익을 낼 수 있습니다. 또한 전세권이 만료되었음에도 불구하고, 임대인(전세권설정자)가 보증금을 반환해 주지 않을 시에는 별도의 소송 절차 없이도 법원에 경매 신청할 수 있습니다. 그리고 자신 혹은 제3자가 경매를 신청할 경우 우선변제권이 인정됩니다.
전세권은 부동산의 전부가 아닌 일부에 대해서도 설정할 수 있습니다. 예를 들어, 2층 다가구 주택에서 1층에 임대인이 거주하고 2층을 임대한 경우, 2층에만 전세권을 설정할 수 있습니다. 그런데 이러한 경우 전세권자는 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 경매를 신청할 수 없습니다. 전세권의 효력이 1층에는 미치지 않으므로, 다가구 전체를 매각할 수 없으며, 1층과 2층이 등기상 분리되어 있지 않으므로, 2층만 매각할수 없기 때문입니다.
따라서, 건물의 일부만 임대한 경우, 임대인이 보증금을 돌려 주지 않을 경우에는 보증금반환청구소송을 통하여 확정판결을 받은 후 강제경매를 신청할 수밖에 없습니다. 다만, 자신이나 제3자가 신청한 경매사건 에서 우선변제권은 부동산의 낙찰(매각)대금 중 일부가 아니라 전체에 대해 행사할 수 있습니다.
경매로 매각 시 전세권의 소멸 여부
전세권은 설정 목적이 사용과 수익에 있기 때문에 지상권과 같이 용익권에 속합니다. 그러나 임대인이 보증금을 반환해 주지 않을 시에는 해당 부동산을 경매 신청할 수 있으며 다른 채권자보다 우선변제받을 수 있기 때문에 저당권처럼 담보권의 성격도 가지고 있습니다.
원칙적으로 전세권은 용익물권이므로 매각후에도 소멸되어 지지 않지만, 금전채권보다 후순위인 경우에는 낙찰로 인하여 소멸됩니다. 물론 선순위인 경우에는 소멸되지 않으며 낙찰자의 인수가 발생할 수 있습니다.
✅ 전세권의 인수여부
| 구분 | 선순위 전세권 | 후순위 전세권 |
|
전세권자가 배당요구 하지 않고 경매 신청 채권자도 아닌 경우 |
인수 | 소멸 |
|
전세권자가 배당요구 했거나 경매 신청 채권자인 경우 |
소멸 | 소멸 |
위의 표에서 보시다시피 “선순위 전세권 중 전세권자가 배당요구도 하지 않고 경매 신청 채권자도 아닌 경우에만 전세권이 인수되고, 나머지는 모두 매각으로 소멸됩니다.”
다만, 매각으로 소멸되더라도 모든 전세권은 배당받을 수 있는 자격이 있습니다. 설사 배당 요구를 하지 않을지라도 전세권이 소멸된다면 배당받을 자격이 있습니다.
전세권자의 배당요구
전세권자의 배당요구
부동산이 경매로 매각되는 경우가 아니면, 원칙적으로 전세권자는 존속 기간이 만료되기 전에 임대인(전세권 설정자)에게 보증금을 반환해 줄 것을 청구할 수 없지만, 경매로 매각된다면 존속 기간 만료 전에도 배당요구를 통해 보증금 반환을 요청 할 수 있습니다.
전세권자가 배당요구를 한다는 것은 보증금 반환을 요청하는 의미로, 전세권이 용익권으로서가 아니라 보증금을 돌려받기 위한 담보권으로서 효력이 발생되며 근저당권과 같이 낙찰 대금 중에서 배당을 받고 그효력은 소멸되어 집니다.
전세권자의 경매신청
경매를 신청한 당사자는 배당요구를 하지 않아도 배당받을 자격이 주어지며, 경매를 신청했다는 뜻은 부동산을 강제로 매각하여 그 대금으로 자신의 채권을 변제하고자 하는 뜻이기 때문입니다. 즉 경매를 신청하는 행위 자체가 배당요구를 의미하기 때문에, 매각 후 전세권의 효력은 소멸되어 집니다.
미배당 보증금의 인수여부
후순위의 전세권은 배당받지 못한 보증금이 있어도 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 그러나 선순위 전세권자에게 배당받지 못한 잔여 보증금이 있을 경우에는 어떨까요?
인수되지 않는 전세권은 소멸하므로, 전세권자가 배당으로 인하여 보증금 전액을 반환받지 못했더라도 낙찰자에게 반환요청을 할 수 없습니다. 민사집행법에서는 ‘전세권자가 배당요구를 할 경우 매각으로 효력이 소멸된다’라고 규정하고 있지만, 보증금을 전액 배당받은 경우에만 소멸한다고 규정하고 있지는 않기 때문입니다.
따라서, 선순위 전세권자는 낙찰금액이 보증금에 미치지 못한다고 예상된다면 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 전세권을 인수시키든지, 자신이 낙찰받아 매도하는 방법 중 선택하는 것이 좋습니다.
전세권과 주택임차권 겸유한 경우
전세권자가 해당 부동산에 전세권설정등기를 한 것과 더불어, 주민등록전입을 하였을 경우에는 전세권과는 별도로 임차인으로서의 대항력, 소액임차인, 우선변제권 등의 권리가 생기게 됩니다. 전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우 전세권자로서 우선 변제받을 수 있는 권리와 임차인으로서 우선 변제받을 수 있는 권리는 서로 별개이므로 전세권자가 우선변제요건을 갖춘 경우, 주택임대차보호법에 의해서도 보호받을 수 있게됩니다.
입찰자들은 권리분석시 전세권과 더불어 대항력을 갖출 수 있는 임대차계약여부를 주의하여 입찰하셔야 합니다.