종합소득세는 한 개인이 1년의 과세 기간 동안 벌어들인 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득, 연금소득 그리고 기타소득을 합산하여 납부하는 세금으로, 그 중 임대소득은 사업소득에 해당합니다.
임대 소득은 수입금액 2,000만 원을 기준으로 그보다 많으면 종합과세 대상이 되고, 그 보다 적으면 분리과세와 종합과세 중 선택하실 수 있습니다.
종합과세란 개인에게 발생한 다양한 소득을 모두 합하여 과세하는 것을 뜻하며, 소득세는 누진세율이 적용되므로 종합과세를 통해 과세 금액이 높아지면 그만큼 세금 부담은 더 커지게 되므로 소득이 많으신 분들에게는 불리할 수 있습니다.
반면, 분리과세란 특정 항목의 소득을 다른 소득과 합산치 않고 별도로 계산 후 세금을 내는 것입니다. 분리과세를 하게 되면 합산 시 보다 과세 금액이 적어지기 때문에 세율이 낮아지며 세금부담도 가벼워 질수있습니다.
임대소득의 계산을 위한 주택 수 산정
1) 임대 소득 계산을 위한 주택 수의 산정 방법은 양도소득세 계산을 위한 산정 방법과는 달라서, 양도소득세에서는 세대 별로 주택수를 계산하므로 부모와 자녀의 집을 모두 합산하지만, 임대 소득세에서는 자녀나 부모님의 주택은 포함하지 않고, 본인과 배우자의 주택만 합산합니다.
2) 임대 소득 계산 시에는 거주 주택과 임대하는 주택, 주택임대사업으로 등록한 주택과 등록치 않은 주택모두를 합산하여 계산합니다.
3) 구분 등기되지 않은 다가구 주택은 1 주택으로 계산합니다.
4) 부부가 소유하고 있는 주택이 1채이고 공시가격이 9억 원을 초과하지 않는다면 월세이든 전세이든 상관없이 비과세 됩니다.
5) 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하나, 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상일 경우, 각각의 소유로 계산합니다. 다만, 공동소유자 중 특정 1인을 임대 수입의 귀속자로 정한 합의가 있는 경우에는 그 사람의 소유로 계산합니다.
따라서, 동일 주택의 부부의 공동지분이 동일하다면, 부부 합의에 의해 가산하기로 한 자의 소유 주택으로 계산하면 됩니다.
6) 임대하고 있는 주택의 연간 임대 소득이 600만 원 이상이거나, 기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 지분을 30% 넘게 소유한 경우 소수 지분자일지라도 임대소득 주택 수 계산 시에는 가산합니다.
7) 주거용 오피스텔도 주택으로 임대 사용 중이라면 주택 수에 포함합니다.
주택 수에 따른 임대 소득세
1주택
위에서 말씀드린 바와 같이 부부가 1채의 주택을 소유하며 기준시가가 12억 원 이하라면 비과세 가능하지만, 1주택이더라도 기준시가가 12억원을 초과 시 월세 수입에 대해서는 임대 소득이 매겨지게 됩니다.
2주택
▶아래의 표에서 보시다시피, 부부 합산으로 2주택 이상이면 공시가격과 관계없이 월세 수입에 대하여 임대소득세를 매기게 되며, 전세는 2주택까지는 비과세입니다.
▶수입금액이 2,000만원 초과할 경우 종합과세로, 이하면 분리과세나 종합과세 중 선택하여 신고하시면 됩니다.
3주택
3주택 이상부터는 보증금 3억원을 초과하면 초과분의 전세 보증금에 대해서도 소득세를 매기게 됩니다.
반전세인 경우는 전세와 월세를 모두 계산하여 신고하여야 합니다.
예를 들어, 보증금이 4억원이고 월세가 100만원 이라면 보증금과 월세 둘 다에 대하여 소득세를 과세하게 되는데, 이 때 보증금에 대한 소득을 간주임대료라고 부릅니다.
| 구분 | 월세 | 전세 | ||
| 1 주택 |
공시 가격 12억 원 초과 |
2,000만 원 초과 | 종합 과세 | 비과세 |
| 2,000만 원 이하 | 분리 과세와 종합 과세 중 선택 | |||
| 공시 가격 12억 원 이하 | 비과세 | |||
| 2 주택 |
2,000만 원 초과 |
종합 과세 | 비과세 | |
| 2,000만 원 이하 | 분리 과세와 종합 과세 중 선택 | |||
| 3 주택 |
2,000만 원 초과 |
종합 과세 |
3억 원 초과 분 과세 |
|
| 2,000만 원 이하 | 분리 과세와 종합 과세 중 선택 | |||
임대소득 계산법
1주택
예를 들어 설명하면, 신혼인 A씨 부부는 1개의 소형 아파트를 장만하였으나, 당장 입주하기 보다는 당분간 월세 100만원을 받고 임대를 놓고, 자신들은 월세 50만원 짜리에 오피스텔에 살기로 했다면, 매월 내는 월세를 50만원을 제하고 50만원의 임대소득이 발생하지만, 부부합산 1주택이므로 소득세를 내지 않게 됩니다.
2주택
▶A씨 부부가 돈을 좀 더 모아 2번째 집을 매수하게 되었고, 4억원에 전세를 주게 되면, 전세는 2주택까지 비과세이므로 낼 필요가 없으나, 이제부터는 월세 100만원에 대한 소득세가 부과될 것입니다.
▶연간 1200만원으로 2,000만원을 넘지 않기 때문에, 분리과세와 종합과세 중 선택하여 신고하실 수 있습니다.
3주택
▶만약 A씨가 집을 하나 더 사서, 이번에는 자신들이 거주하게 된다면 3주택자에 해당하므로 월세 뿐만 아니라 전세에 대한 소득세도 내야 하겠습니다.
▶상가 임대와의 차이점은, 주택임대의 경우 보증금 전체가 아니라, 3억원을 넘는 금액 중 60%에 대해서만 소득세를 부과하고 있습니다.
A씨의 경우 4억원의 전세보증금 중 3억원을 넘어서는 1억원의 60%를 적용한 6,000만원이 과세대상입니다. 6,000만원에 2023년 귀속 간주임대료율 2.9%를 곱하여 계산합니다.
(전세보증금 4억-3억) * 60 * 간주임대료율 2.9%=1,740,000원
여기에 월세 1,200만원을 더하면 A씨의 임대수입은 연간 13,740,000원이 됩니다.