주택임대소득은 사업자등록을 하였든 그렇지 않든 상관없이 주택임대소득이 발생하면 매년 1월1일에서 2월 10일까지, 단 올해는 설연휴기간으로 인하여 2월 13일까지, 국세청으로 사업장 현황신고를 하셔야 합니다. 오늘은 주택임대소득 계산시, 보증금에 대한 간주 임대료 계산법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 특히, 2023년 귀속분에 대해서 변경된 부분이 있으므로, 반드시 여러 사이트나 정보를 검색하실 때 2023년 귀속분의 변경부분이 추가된 자료를 보시기를 추천드립니다.
그리고, 앞서 주택임대소득에 대해 포스팅한 자료가 있으므로, 참고하셔서 보시면 도움되실 것 같습니다.
주택임대소득 계산
주택의 임대소득
임대소득은 월세와 간주임대료로 구성되며, 기준시가 12억 이하 주택을 1채만 보유한 경우에는 과세되지 않습니다.
주택수의 계산
양도소득세는 부모와 자녀가 소유한 집을 모두 합산하여 세대별로 주택수 계산하지만, 임대소득세의 주택수 계산은 는 본인과 배우자의 주택수만 합산하는 것이 큰 특징입니다.
2023년 12월 31일까지는 40m2이하이면서 기준시가 2억 원 이하라면 소형주택으로 전세보증금 임대소득세의 과세 대상에서 제외되며, 소형주택의 취득당시의 기준시가가 아닌 과세연도에 공시된 가격을 기준으로 합니다.
▶ 1주택
▵기준시가 12억 이하 – 비과세
▵기준시가 12억 초과 – 월세는 과세 / 보증금 비과세
▶ 2주택
▵월세 – 주택임대 소득으로 과세
▵보증금 – 주택임대소득 비과세
▶ 3주택
▵월세 – 주택임대 소득으로 과세
▵보증금 – 3억원 초과분에 대하여 주택임대소득 과세
간주임대료 계산
간주임대료란?
전세보증금에 대하여 매기는 임대소득인데, 엄밀히 봤을 때, 전세보증금금은 임대차 기간이 종료할 때 임차인에게 돌려줘야 할 돈이므로 소득으로 보기가 애매한 면이 있습니다. 그러나 세법에서는 전세보증금을 이용하여 얻을 수 있는 이자에 대해 임대소득으로 간주하며, 이를 간주임대료라고 부르고 있습니다. 임차인으로부터 받은 전세금을 은행에 저금하여 금융소득을 벌어들인 것으로 간주하는 것입니다.
간주임대료 납부 대상
부부합산 3주택 이상이며 수입금액이 2,000만원을 초과하면 종합과세, 2,000만원 이하면 분리과세나 종합과세 중 선택하여 신고하실 수 있습니다.
간주임대료수입의 계산방법
▵보증금의 총합계액이 3억원을 초과하면, 초과분에 대해서 임대소득세가 발생합니다.
▵정기예금 이자율을 기준으로 하며, 전세보증금을 은행에 넣어 놓았을 때 발생할 수 있는 이자에 대해 세금을 매긴다는 뜻입니다.
▶ 간주 임대료 계산식
간주임대료수입=(전세보증금 합계액-3억 원) * 60% * 임대일수 / 365일 * 정기예금이자율 2.9%(2023년 기준)
위의 공식으로 실제 간주임대료를 계산해 보겠습니다.
(사례 1) 전세보증금 합계액이 5억 원인 사람의 간주임대료는 얼마일까?
간주임대료 수입=(5억 원-3억 원) * 60% * 정기예금이자율 2.9% =348만원
임대소득이 연 2,000만 원 이하이므로 분리과세나 종합과세 중 선택하여 신고하실 수 있습니다.
(사례 2) 기준시가 14억원 주택 1채 보유 중, 보증금 5억 / 월 100만원 월세 임대할 경우
1주택이므로 보증금에 대해서는 비과세이나 월세 100만원 * 12개월= 1,200만원
역시 분리과세나 종합과세 중 선택하여 신고가능합니다.
(사례 3) 주택 2채 임대
1번 주택 전세 5억 –> 비과세
2번 주택 보증금 3억/월세 100만원–> 월세 100만원인 연1200만원에 대해서만 임대소득 발생
(사례 4) 주택 3채 임대
1번 주택 전세 5억
2번 주택 보증금 3억 월세 80만원
3번 주택 보증금 2억
간주임대료 : (5억+3억+2억-3억) * 60% * 2.9%=12,180,000
월세임대료 : 80만원 * 12개월=960만원
–> 12,180,000 + 9,600,000=21,780,000원
위와 같은 수입금액이 5월 소득세로 신고할 주택임대소득이 되는 것입니다.